建筑面积、套内面积及公摊面积里的门道!

弄清建筑面积、套内面积和公摊面积的算法和其中的门道,对购房者来说能明确知道自家买的房子到底有多少平方米,又有多少用于公用,瓜姐今天的购房知识点让你避开某些无良开发商在面积上动小把戏。

 

什么是建筑面积

房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外 柱)外围以内水平投影面积之和,包括阳 台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备 有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20 米)的永久性建筑。 建筑面积 = 套内面积 + 公有分摊面积

什么是套内建筑面积

套内建筑面积由三部分组成 :

1、套内使用面积 :A. 卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫 生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户 门内面积的总和;B. 跃层住宅中的户内楼梯,按自然层数的 面积总和计入使用面积;C. 不包含在结构内的烟囱、通风道、管道 井,均计入使用面积。

2、套内墙体面积 : 新建住宅各套之间的分隔墙、套与公用 建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包 括山墙),均为共用墙。共用墙体按水 平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套 内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套 内墙体面积。

3、阳台建筑面积 :A. 原设计的封闭式阳台,按其外围水平投 影面积计算建筑面积;B. 挑台(底阳台)按其底板水平投影面积 的一半计算建筑面积;C. 凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面 积)的一半计入建筑面积;D. 半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平 投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分 按其净面积的一半计算建筑面积。 

套内建筑面 = 使用面积 + 墙体面积 + 阳台 面积(阳台面积按一半面积计算)

什么是公摊面积

公摊就是把为整栋楼业主服务的公共建筑 面积按比例分摊到每一户。由电梯井、楼 梯间、走廊、门厅等公共部位和公有墙体 的一半面积组成。每户公摊面积 = 每户的套内建筑面积×分 摊系数 分摊系数=整幢楼的应分摊的公共建筑面积 之和÷套内建筑面积之和

 瓜姐小tips:

1、分摊系数是将公摊面积除以套内面积之和得出的一个比例,取到小数点后4位。这个系数往往是购房者最难从相关方得到的一个房屋信息,往往被保密。 

2、电梯房公摊面积较大,高层建筑(23层以上)公摊为你所买建筑面积25%~30% , 不会超过30%。23层以下公摊20%~25%,开发商为赚更多,一般按23% 算。物管 费为1~2元/平方米·月 。 

3、步梯房公摊相对面积较少,一般10%左右。物管费为1元以内/平方米·月 。 

4、购房者在与房产商交易的过程中一定要仔细阅读购房合同和产权证,是否填写 具体的数据资料,像公有面积的构成,使用面积、套内面积、分摊的公有面积等。

举个常见案例:

小王购得一房,公摊面积为23平方米,这个面积合理吗?

瓜姐意见:

· 购房合同约定面积( 比如期房合同) 和产权证登记面积应该是不一样的( 施工中很 难做到完全精确) ;

· 标准层住宅的楼上楼下面积应该是一样的 ;

· 普通商品房一梯两户分摊的公有面积一户只能在10~20 平方米之间, 而不可能是 20~30 平方米 ;

· 物业面积、供热面积和产权证登记的面积三者应该是相同的 ;· 窗台、露台、独立使用的地下室、车库和人防工程是不能包括在实际建筑面积里面的;

· 有些开发商有时会把两家的公摊面积“不小心”算在一家头上,以此牟取暴利,每户头上相差几十万,一幢楼下来就不得了了。买房的朋友一定要留心哦,千万别被人不小心写错了。

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