久违的地产牛

2月25日,早盘地产股迎来罕见的集体拉升。

A股:荣安地产、嘉凯城、苏宁环球、中房股份、华夏幸福、皇庭国际和金科股份等集体涨停;港股:合景泰富和新城发展涨幅超20%,万科企业、融创中国和华润置地涨幅均逼近15%。

自2020年7月中旬以来,受“三道红线”影响,A股房地产板块在过去的半年时间里一路下探,直至2021年2月初出现反转。截至2021年2月初,相比于2020年7月中旬最高点,A股房地产板块累计跌幅超过25%,港股房地产板块跌幅也超过20%。

在地产股的带领下,咱大A的银行、工程建设、钢铁、水泥等板块也随之迎来了跟涨。租售同权的概念股也迎来了久违的大涨,建筑装配概念更是迅速扭转了高开低走的颓废之势。

01土地出让新规

土地供应新规,是这次地产股拉升的诸多因素背后的主导力量。

近日,一份疑似从自然资源开发利用司流传出的《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》汇报文件。汇报明确提到:将实行住宅用地集中出让。并明确了,重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行“两集中”同步公开出让

所谓“两集中”是指:

1、集中发布出让公告。原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。2、集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

一年三次出让安排,每次时间间隔和地块数量应适度均衡。同时,在首次公告中就得提前谋划好后续招拍安排。另一方面,土地出让活动也需同步进行并按节奏完成。

对房企而言,这也就意味着,要想多去拿地,就得有足够的现金流来支撑。大房企的参与门槛无形中就被加大,中小房企也就更有机会参与市场竞争了。

从流传的汇报文件可以看到,集中供地对房企的影响,被划分两块来看:

其一,对大型房企来讲:短期内筹款融资难度将加大,不能同时参加多块土地竞争,也不能利用资金和信息的优势“通吃”市场、垄断资源。其二,对中小房企来说:则能有更多竞拍选择的余地,可以避开与大房企的直接竞争而获得土地开发机会。

然而,当我们从今天的市场行情来看:A股的万科,新城,保利,招商蛇口这样的千亿级房企纷纷涨停。港股上市的千亿级房企,万科,华润,融创,恒大涨幅逼近甚至超过15%;而碧桂园,恒大、龙湖也一度冲上了10%的涨幅。

资本市场的反应来看,今天地产股的大涨,大房企似乎比中小房企具有市场优势,涨幅更为凶猛。可见,这次住宅用地的分类调控,似乎已经偏离了先前的预期和此前要求房企“降杠杆”是相悖的

而对于土地出让方的地方政府而言,影响更为直接:

首先、集中出让,提高了年度供地计划编制难度。地方政府需要更加精准地把握供应地块的前期开发进度,以便更合理地去安排年度的供地时序。其次、大量土地集中供应,可能会影响到地方政府的出让金收入。一些地区原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续,不能再通过“饥饿营销”逐步抬高地价,将会降低出让金总收入。

分批次集中土地出让,能合理有计划的土地供应,同时土地的集中上市会缓解部分城市的土地短缺现象。

从“细水长流”到“大口吃肉”,出让新规利好的是整个房地产市场,而不是特定的部分房企。

这样似乎才能解释今天地产股的集体大涨。

02久违的地产牛

因地产板块的迅速拉升,也带动银行、工程建设、钢铁、水泥等板块的大涨

这难免让人想到了十年前房地产业为主导的基础建设投入带领中国经济走出泥潭。

另一方面,两会在即,以5G物联网为首的“新基建”似乎比以房地产为主的“铁公基”更适合当下的市场环境

地产股不温不火地阴跌了有大半年,房企的“三道红线”,银行的“两道红线”,再加上打新乱象,信贷政策和因城施策的有效推进,稳市场的预期效果甚好。期待已久的地产牛,也在这个牛年的元宵节前夕终于等来了。

但还有一个前提条件是:2020年国内的各项经济数据复苏迹象明显

被“低估”太久的地产股,面临着基本面的逐步改善,今天似乎只是被“土地出让新规”这个点给引爆了。

可从午盘开始,逐步下行,似乎也可以看到,这次的大涨更多的是一个憋出来的行情。

至于,后续能否持续,还得看三月份的两会,将如何定义后疫情时代的房地产市场。

但从资本市场的反馈力度来看,投资者对房地产市场的期许还是很高的。这也是中国经济的底层支柱逻辑。

这次的土地出让新规覆盖的城市是特定的22个,而非全国。22个重点城市:北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。


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