重磅!央行发布通知限制银行的个人住房贷款比重

12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。《通知》自2021年1月1日起实施。所谓房地产贷款集中度管理制度,是指在我国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。先看该《通知》的宗旨:
为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构稳健性,人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。现将有关事项通知如下:
加粗内容总结就是:房地产市场将会有较大波动;过去银行存在过度给房地产发放房贷的问题,房地产贷款占比过高会提高金融体系的系统性风险!我们可以这么思考:如果未来房地产继续稳健发展,银行放出的房贷会提高系统性金融风险吗?显然,如果未来房地产继续像过去那般稳健发展,银行的房地产贷款还是不错的银行投资项目。既然央行如此担心,并直接暗示房地产市场将存在波动,那么就意味着:今后房地产很难保持稳健发展了,那么房地产市场的较大波动会是什么呢?房价猛涨?可能吗,现在我国房地产市值就相当于欧美日之和,但是居民收入远低于这些国家和地区,难道我国要靠房地产攻下整个太阳系?那么,只有一个可能,房地产市场的波动是向下的,房地产市场会明显下行,而对应的房价也会随之下行,房价下跌,可能会提升某些炒房人的弃贷风险,这样的弃贷会增加银行的坏账率并提供系统性风险的等级。再结合前几天银保监会领导放话:房地产是我国最大的灰犀牛!我觉得高层是在提前做战斗准备,提前准备粮草和军械,什么战斗?去房地产的战斗。泡沫之所以是泡沫,灰犀牛之所以叫灰犀牛,就是因为不可能因为人为的努力轻易就化解掉风险。有些东西,与其浪费大量时间消除肿胀,还不如快刀斩乱麻,毕竟,一个国家的发展不能把大部分的精力用在化解风险上面。如果在此处消耗掉大量时间,意味着我们在其他方面会被竞争对手甩下。本《通知》最大的两点在于第六条:
六、房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构,须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案,明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构,于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会,并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构,于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构,并按季度报告执行情况。
《通知》将银行业金融机构分为5档,第一档为中资大型银行,包括6家国有大型商业银行;第二档为中资中型银行,包括12家全国性股份制商业银行、北京银行、上海银行、江苏银行、农业发展银行、进出口银行;第三档为中资小型银行和非县域农合机构,包括第二档中的城市商业银行之外的城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构;第四档为县域农合机构;第五档为村镇银行。就房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限而言,五个档次分别为40%、32.5%,27.5%、20%,22.5%、17.5%,17.5%、12.5%,12.5%、7.5%。总的来说,本通知就一个目的:国家要限制银行的个人住房贷款比重。你们银行不是不想给小微企业以及实体经济放贷吗?Ok,那也不许你们乱给房地产放贷!很多银行可能认为放贷给购房人比较安全,其实,真不一定更安全,这么大的灰犀牛,如果破灭,那么这些房贷可能就面临收不回来的窘境。因为,好多贷款是放给炒房人去了,这些人就是投机分子,如果将来某日房地产资不抵债,那么他们必然选择抛弃。现在,央行限制了个人住房贷款比例,那么银行在发放房贷方面会更加谨慎,会选择发放贷款给刚需购房人群,因为是刚需,除非他们走投无路,基本上会老老实实还房贷的,这样的放贷风险明显低于放贷给炒房人群。现在,不是有的地方已经出台政策优先保障刚需用户购房吗?一方面可能确实想照顾一下刚需朋友,另一个方面也是出于刚需用户抗债能力比较强吧。其实,早在几个月前,网上已经有传言:监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

我还分析过,详见旧文——《房地产杂谈,涉房贷款降至30%以下》

当下,最新的房地产融资三红线已经划定,同时也限制银行的房贷总比重,不仅如此,信托等方面也压制资本流入房地产,可以说国家是全方位给房地产带上了脚镣,房地产的至暗时刻已经到来。

我个人认为,政策这一点国家已经摊牌了,没必要再研究政策。记得我曾经说过:对于房地产行业来说,今后再无来自高层的利好消息。这句话依旧不过时!

记住我所总结得中国房地产的3大主要矛盾(最新精粹版):
  1. 房地产行业的短期主要矛盾在于:房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。
  2. 房地产行业的中期主要矛盾在于:房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。
  3. 房地产行业的长期主要矛盾在于:人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。
备注:图片来自网络

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