限额设计和设计优化制度流程

1 适用范围

本流程适用于开发项目各业态、各阶段的图纸设计优化工作;指导招标引进的设计单位、指定的设计单位、内部图纸限额设计和设计优化;同时也是设计工作中成本指标的监控和复核。

2 限额设计流程

2.1规划设计方案阶段

1)城市公司设计部出设计规划方案和指标,经城市公司领导班子(副总级及以上)审核确定,报集团设计部审核,由分管设计的副总裁批复,报集团总裁签批。

2)根据总裁批复的设计规划方案,由城市公司领导班子组织、城市公司成本部牵头, 参与部门包括销售部、定制营销部、商业运营部、工程部、设计部、招采部、前期部等, 召开方案阶段成本对标会议,各部门综合发表会议意见.

a)销售部出销售标准的草案;

b)定制营销部出定制部分的标准草案;

c)商业运营部出商业部分的建造标准草案;

d)前期部出保障性市政配套及红线外工程的草案;

e)工程部根据以上部门的意见出施工工艺的标准草案;

f)成本部及招采部根据以上部门的意见出初步的成本标准指标;

g)设计部根据成本部提交的成本标准指标,进行简单的设计测算合理性;对不合理部份进行修改;

h)最后将合理的标准指标返回成本部,由成本部分解各指标的单方数据,如钢筋、砼、含量细化到单方指标。(其他各类指标由此类推)

i)由于成本无法分开各单方指标的,(如园林绿化、小品、道路、围墙、水景等掺合在一起的)可由成本部分解到园林的总成本单方指标,或园林投入的总造价。

j)会后形成的方案设计是成本控制决策依据,各方应在会议纪要上签字.设计部负责优化设计方案.

k) 方案阶段控制要点:包括规划层数、可售比、停车方式、地下室方案、商业业态、产品户型、外立面,由设计部负责设计优化。

2.2规划设计扩初阶段

1)城市公司的设计规划方案由总经理签字后,报集团各职能部门复核,复核通过后方可返回城市公司设计部,进行规划方案报批。

2)城市公司成本部将各单方指标汇总后,报城市公司总经理批复,完成批复后报集团成本部复核。

3)城市公司成本部将集团成本部审核通过后的单方指标,交设计部进行设计扩初。

a)召开扩初阶段成本对标会议,城市公司各部门应参与,由集团设计部,成本部主审。

b)扩初设计审控要点,对桩基方案及基础、地下室条件图、上部结构方案、机电方案等控制.

4)城市公司完成设计扩初后报集团设计部审批.

2.3规划设计报规阶段

1)经集团设计部审批通过后的扩初返回城市公司设计部。

2)由设计部转成本部进行工程量和造价的测算。

3)城市公司成本部完成测算后递交城市公司财务部,由财务部做费用项的初步测算,比对目标成本。

4)各项测算数据由成本部和财务部汇总,报城市公司领导班子审批。各项经营指标符合计划,且能开拓最大的利润空间前提下,但又不违备政府硬性指标规定。

5)各项测算数据由城市公司总经理签字,报集团各职能部门复核,复核通过后方可返回城市公司设计部,进行人防、消防报批及规证报批。

2.4限额设计

1)报规经政府部门批复通过后,由城市公司成本部,将报规前的测算进行整理和完善,形成限额设计的指标,提交城市公司总经理审批,通过审批后转交城市公司设计部进行施工图设计。

2)城市公司设计部委托的设计单位,务必按设计部提供的限额设计指标、及设计概算进行图纸设计,对于超出限额的设计,由城市公司设计部负责沟通设计单位进行修改。

3)施工图设计阶段要求精细化控制,如地下含钢量、标准层含钢量、标准层混凝土含量、窗地比等.

4)城市公司设计部在与设计单位签定合同时应约定,限额设计是考核设计成果的一个标准,选择设计单位时,设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件,合理确定限额设计指标;加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。

3倒推成本的限额设计

1) 通过项目可研报告阶段、项目方案施工图设计阶段的市场调查,和可行性研究工作,依据市场标杆和项目;挖潜措施对项目可能获得的盈利空间,做出准确判断和取舍。

2) 用合理的预期税前盈利额倒推项目可研目标成本,并用以指导“限额指标”和项目开发策划的硬性指标。

3)倒推出来的硬性指标,原则上不允许突破,对成本不够使用致使设计无法执行时,应由设计部提出合理的修改方案,报成本部做设计测算,将两部门的结果上报城市公司总经理审批,审批通过后报集团设计部和成本部复核,对通过复核的设计草案修改目标成本表。

4设计优化

4.1 低效资产设计指标的控制

规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施,如学校、幼儿园、物业服务用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。

4.2建筑面积及层高的有效利用

1)设计规划中,在合理采光的前提下,尽可能的减少“中空”面积,有效利用建筑面积。

2)地下室部分主体建安成本较高,且售价较低,还不利于工期进度,在满足人防、停车、配套等硬性要求的前提下,尽可能削减地下面积。

3)地下室层高有效控制,控制层高,节约成本.

4)地下车位平均面积,有效减少地下面积,停车效率最大化.

5)阳台面积的优化, 以外凸结构的飘窗代替阳台,将阳台面积优化为户内面积,使户内有效使用面积增高。

4.3 主体结构的优化

主体结构在满足各项结构硬性指标的同时,尽可能减少“通长墙”,以“短肢墙”加砌体(或隔断板)代替,最大限度放大房屋的开间。

4.4  园林硬景面积比例

控制园林硬景与软景面积比例,有效控制并降低成本.

4.5钢筋含量的优化

在施工图模板出来之后,由成本部进行钢筋的抽筋测算工作,具体操作如下:

1) 城市公司成本部,对整个小区中有参考性的楼座抽出一栋来,作为钢筋抽量的标杆,以此标杆来衡量整个小区的结构图的含钢量。

2) 含钢量抽筋出来后,将单方含量反馈给设计部作为优化钢筋含量的依据。

4.6砼含量的优化

在施工图模板出来之后,由成本部进行砼工程量的计算工作,具体操作如下:

1)城市公司成本部,对整个小区中有参考性的楼座抽出一栋来,作为砼工程量计算的标杆,以此标杆来衡量整个小区的结构图的单方含砼量。

2)含砼量计算出来后,将单方含量反馈给设计部作为优化砼含量的依据。

4.7窗地比的优化(此项在日照分析后进行,并以最大限度的满足室内采光)

在施工图模板出来之后,由成本部进行门窗面积与建筑面积工程量的计算工作,具体操作如下:

1)城市公司成本部,对整个小区中有参考性的楼座抽出一栋来,作为窗地比工程量计算的标杆,以此标杆来衡量整个小区的建筑图的窗地比量。

2)窗地比量计算出来后,将单方含量反馈给设计部作为优化门窗含量的依据。

4.8其他设计类的优化需成本部进行优化测算的,城市公司成本部应无条件的执行,其他类设计优化成本配合流程同上.

5无限复制

5.1成本指标的复制

对已完工的项目成本部应及时进行成本统筹,及时填写单体建安成本表,并存档留底,形成一个标杆性的成本模板,如集团在日后开发的项目当中出现同区域同业态的,成本部可依据此模板进行无限复制.

5.2设计指标及图纸的复制

对已完工的项目设计部应及时进行设计图纸整理,(包括电子版)并存档留底,形成一个标杆性的设计模板,如集团在日后开发的项目当中出现同区域同业态的,除地基处理以外的设计,可依据此模板进行无限复制.

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