不动产合法占有人能否对抗所有权人

不动产合法占有人能否对抗所有权人

2010 年12月,于某与某房地产有限公司签订《商品房预售合同》,预订了一套商品房。

合同签订后,于某向张某女儿借款60万元支付了购房首付款,并于2011年5月办理银行贷款145万元缴清了全部房款。

2013 年10月,房地产公司正式交房并办理了房屋所有权转移登记。

因借款尚未还清,上述房屋交房后一直由张某居住。

2015 年6月,于某要求张某搬离遭到拒绝后,认为张某侵害了其不动产的合法权益,便诉至人民法院,请求判令张某腾退房屋。

张某辩称其上述房屋属于“借名买房”,实际购房人是其女儿。

一审法院认为,诉争房屋的登记所有权人系于某,于某享有直接支配,且排他的权利,判决张某在判决书生效之日起60日内搬离诉争房屋。

张某不服一审民事判决,提起上诉。

疑惑

1、如何理解我国法律中的占有制度?

2、有权占用人能否对抗所有权人?

问题解惑

占有指占有人对不动产或者动产的实际控制。

2007年的《物权法》首次在法律上将其作为一项基础制度确定下来,弥补了我国民事立法的不足。这一制度将财产归属与财产利用相区别,进一步完善了我国的物权理论体系。

占有作为一种财产利益,法律应对其保护的基本宗旨已无可争议。现实中,导致占有发生的法律关系有两种。

一是有权占有,主要指基于合同等债的关系或法律的规定而产生的合法占有,动产质权人、留置权人等对于不动产或者动产的占有,租赁权人对于租赁物的占有等都属于有权占有。        《物权法》第241条规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。

二是无权占有,是指没有法律上的根据,或者原法律关系被撤销或确认无效后占有人对占有物的占有。无权占有又分为善意占有和恶意占有,占有人不知道自己是无权占有的,为善意占有;占有人明知自己属于无权占有的,为恶意占有。

《物权法》第34 条规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。同时,《物权法》中对于善意占有和恶意占有的法律责任也做了区分。

从法律意义上看,占有作为一种客观的法律事实,有权占有人的权利受到损害时,其获得赔偿等合法权益是受法律保护的,在通常情形下任何人不得以私力改变有权占有的现状;相反,无权占有人是不能对抗权利人返还原物的主张。

本案中,于某依法取得了诉争房屋的不动产权证书,根据《物权法》等法律规定,于某是法律意义上的诉争房屋所有权人,享有对诉争房屋的直接支配和排他的权利,有权要求占有人张某返还房屋。

但是,这一诉求能否得到支持,要看张某作为占有人是否有合同约定或法律规定上的依据。张某基于提供借款买房的事实占有房屋在诉讼中得到对方认可,而且也在主张存在 “借名买房”情形。

因此,不管借名买房的法律关系成立与否,在双方借款关系客观存在且张某通过协商入住诉争房屋的情况下,足以说明其占有房屋是有权占有、合法占有,这种情况下的占有不构成对诉争房屋所有权人合法权益的侵害。

因此,二审法院认为,于某作为涉案房屋所有权人有权要求张某履行返还义务,但是,由于双方之间存在债权债务关系,而张某占有涉案房产是基于于某未归还借款情况下双方协商的结果,属于合法占有。

在于某未先行或同时履行还款义务时,张某有权拒绝返还,于是二审法院做出判决:撤销一审民事判决,驳回于某的诉讼请求。

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