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高层对楼市提的要求,这个城市领悟的最为透彻···

刚过去的2017年,注定会成为中国房地产史上一个值得大书特书的年份。

当然,这种重要性不是指这一年出台的近200轮的调控政策,也不是指房地产销售面积、金额、价格等再创历史新高,也不是指开发商TOP3们集体迈入5000亿大关,更不是指企业集体发展租赁住房。

而是,高层对房子的认知发生了根本性改变。

最明显的一点,就是在2017年的重要场合,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话则被反复强调。

众所周知,高层最重要的一个工作就是为下面的人指明战略方向。

所以,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话,既代表了高层对房子的重新定位,也为中国房地产的发展指明了方向(去金融化)。

但就目前为止,对于高层的这一“新”指示,领悟的最为透彻的莫过于广州。

当下,很多政策措施,多浮在战术层面、就事论事,这就犹如头痛医头脚痛医脚,无法从根儿上去除“楼市病”,更不可能实现高层的要求。

而广州则根据高层的战略指示,选择了从关键问题下手。

在2017年7月,广州印发的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中,第一条便是:“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权,相关工作由市教育局牵头”,即“租售同权”。

不同于“限购、限售”、“增加供给”等总量式调控,“租售同权”是从房子附带的资源入手,通过对生活资料二次分配来解决楼市病,可谓是打中了楼市矛盾的七寸。

当然,对于“租售同权”政策,市场上仍有不少质疑声音,但这些质疑声,多局限在“操作技术层面”。

如如果业主的孩子已经占用了学位,却不在房子里住,而是把房子出租,那租赁人的子女可以有学位吗?

房子位于名校地段,租房子能上名校吗?租的房子学位的周期是六年吗?等等。

针对这些问题,昨日(1.14),广州市教育局负责人表示,为解决“租售同权”的实际操作问题, 表示市教育局已研制相关方案,即学位到房,而且方案已上交市政府,广州有可能在全国率先推出租购同权、学位到房。

该负责人明确指出,“学位到房,房子对应的学位是固定的,学位对于租的房子而言,是真正给租赁人的子女用来读书的,而不是用来炒房的,学位到房,不是到人”。

比如,出租的房屋有学位,但业主人不在这里居住,是不符合学位要求的人户一致:一个住户不能同时占用两个地方的学籍,出租房的学位可以腾出来给租户。

下面,笔者就从经济学的角度诠释下,为什么说“租售同权”政策抓住了楼市的核心问题?

▌被逼出来的需求

现在的一些房子总是把学位作为重要卖点,甚至借此抬高房价,这恰说明学位是房子一个及其重要的附属资源,甚至是很多人买房的最主要原因。

众所周知,房子值钱不是因为房子本身值钱(事实上,大多数城市的建安成本只有三四千)而是房子附带的资源值钱,如公共交通和教育配套,其中教育尤为重要。

而在房屋所附带的所有资源中,其他资源,如公共交通等,都是可以由房屋所有者(房东)和使用者(租房客)共同享用的,但唯独教育资源例外,其只能有房屋所有者(房东)独享,租房者无份。

但教育需求在中国是一种刚性需求,所以,这就刺激着很多本不需要买房的年轻家庭,因为孩子教育,而不得不买房,甚至不得不买高价房。

所以,看到这一点的投资者们,对炒卖学区房也是情有独钟。

其实,这都是把教育、户籍、住房相捆绑的制度惹的祸。

在把教育资源和房屋相捆绑的制度下,本可以不买房的人却成了最应该买房的刚需,而有了这些刚需的托底,外加金融杠杆效应,使得房子似乎总处于供不应求的状态,楼市也陷入越调越涨的怪病。

更重要的是,如果这种制度不破,哪怕建再多的租赁性租房,最后,年轻人们还是会被逼着买房,当然,除非他们大都不生孩子。

所以,笔者才在前面章节说,当下的很多调控,看似力度很大,但仍未抓住问题的关键。

▌借有形之手强行分配资源

如果要想实现高层“住房不炒”的理想,就必须切割房子与教育资源的捆绑,让租房者的子女也能享受房屋背后的教育资源,这样才能让房屋回归到单纯的居住功能。

而且这个工作必须由政府来做,因为,其他主体即使想做也没那权力。

就当下而言,实施“租售同权”政策的广州,显然是朝着高层制定的“租房不炒”的方向走的最远的一个。

同时,“租售同权”还会带来了另外一个深层次影响,即减弱了年轻家庭买房的动力,间接的减少了市场上“买房刚需”的数量。

而刚需(接盘侠)减少,对房价会产生什么样影响?我想大家扳着脚指头都能想的出来!


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