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学区新政牵动千万人心!绍兴人,到底该怎么买学区房?

▲买房卖房有难题?点击进入【住在好房】小程序,向老裘提问


各位朋友:


上周,越城区学区划分新政出台,引发千万绍兴人关注,住在绍兴后台,也接到很多留言。


关于新政,住在绍兴1月3日文章《2019越城区中小学招生重大变化!学区房利好or利空?(附学区划分地图)》已做分析(戳标题可看原文)


总体来看,需求增加、供应减少、持有时间拉长、流动性降低。短期绍兴顶级学区房价上涨,在所难免。


孩子教育,除学校外,居住环境、小区圈层、周边配套等,都有深远影响。


最好的学区,是家庭本身;最好的老师,是家长自己。


学区房的这拨行情还在起飞阶段,可以买。


但尽量避开老破小,选建造年份近、居住环境更好、配套更成熟的优质小区。




@梵莎之恋 

请问镜湖哪些楼盘属于一中镜湖校区?比如融创绍兴壹号院、祥生金麟府?


老裘

期房不确定学区,所以你说的这几个楼盘,老裘都不能和你保证以后读哪个学校。


不过根据下图这张,2018年一初镜湖校区学区划分图,包括小区主要有:


天御花园、赞成美林、外滩梅园、天悦城、金色蓝庭、镜悦府、玉珑湾、景瑞上府、北辰半岛花园等。


具体实际划分情况,详询教育局。



@佳佳 

老师好 近期想购置一套房 预算是170万 想不好是买学区房还是迪荡五期 所以想请教一下 目前是和公婆一起住在迪荡四期 由于阳台改造过 目前拿不到房产证 宝宝现在22个月 也有考虑买学区房 但是目前涨价太厉害 鲁小一中已逼近三万一平 大多也是老破小 而且政策又在不断变化 不知到时又是如何 现又转而考虑想离公婆近点的迪荡五期 看好一套房 精装修89方170万 原房东想置换大房所以出手转让 是否可入


老裘

根据58同城数据,御景华庭5期均价约2万,中介给你的价格,和网上挂牌差不多。


学区房之所以一直价格坚挺,就是因为需求一直都在。而新政出来后,又将迎来一波上涨行情。


对你而言,要在全家人生活品质,和孩子教育资源之间做抉择。


御景华庭是北海小学龙洲校区,说不上很好。


看重生活品质,就选御景华庭,看重孩子教育,就选学区房。


尽快抉择。孩子已经两岁,新政下,能不能读上心仪名校,还要看买房早晚,留给你做决定的时间,其实已经不多了。


@*霞

花园新村南区2楼52平房改房,房产证上1995年,88万这个价格怎么样?


老裘

你是卖还是买?


花园新村是建功-塔小双学区,算目前绍兴最顶级学区。


现在学区房这轮上扬行情,还处在起步阶段,出手可以等等,买进,如果对学区有需求,可以入手。


@花花

我想问你一下,我在看锦樾华府的房子,我的预算是120万,面积90-110方,这个小区有93方的洋房,在卖125万左右,这个小区值不值得入手啊?


老裘

锦樾华府位于城西,小区邻河,对面就是快阁苑市场,不远处是鉴湖水街,周边小区众多,生活氛围浓郁。


单价约1万34,也不是特别贵,自住合适。


投资需谨慎,毕竟不是绍兴未来重点板块,没地铁,升值潜力有限。


@木易

裘老师,想问下大明公寓的学区是哪里?


老裘

根据越城区2018年学区划分,大明公寓小学是鲁迅小学,口碑很好;中学是文理附中,非顶级中学。


@翡翠珠宝

我们现在自住平水清华苑,处于各种考虑,想要置换到城东朝晖苑,有置换的必要吗?


老裘

从乡镇往市区置换,大方向正确。


朝晖苑优势,在于它是塔小建功学区房,除此之外,周边没有商业体,也没有大利好规划,升值潜力对比优质商品房,会很弱。


如果孩子有上学需要,新政影响学区房价上浮在所难免,可以入手。若投资,更建议热门板块、核心地段的优质商品房。


@DQ

现在小孩1岁半,老人帮带,房子太小了,想买学区好点的新小区,总价120万以内,是否有推荐?


老裘

目前绍兴顶级学区房,塔小-建功、北小-一初,单价近3万,元培约2万5,都在高位,且还有上涨趋势。


120万,目前来看想买顶级学区房,很难。


如果认定学区房,只能自己多花点时间去挑挑看。不过更建议你换个思路,买地段、品质、品牌更好的优质商品房。


生活环境、居住圈层,对孩子教育潜移默化影响,也是巨大的。


总价120万内,越城区考虑两湖新城悦隽公馆、宝龙世家89方;柯桥可以考虑新城棠樾的98方洋房。


稍微垫垫脚,其他如柯北远洋越府宸章,城西璀璨明樾、锦樾华府,城南尚贤府、映江南也都能考虑。


@落花流水

老裘好,我们一家三口,老公在柯桥工作,我在迪荡工作,小孩幼儿园读小班,有一套快阁苑的房子,但我们对快阁苑小学不是特别满意,想是不是该早点买套新房,改善下学区顺便改善房子,有没有什么推荐的?


老裘

快阁苑位于城西,又是安置房,升值潜力不大,且你们工作柯桥和迪荡,两个人都不方便,确实不如置换掉。


两个方向:靠近迪荡,迪荡湖壹号是最优选择。


居住氛围成熟,板块前景好,虽说非顶级学区,但好的生活环境,对孩子教育影响也很大。


或者柯桥,建议往柯西考虑,天圣大越府、元垄华着、公元2020。


柯西是目前综合来看,柯桥学区最好板块,有实验小学+实验中学新校区组合,有老校区底子在,相信以后会越来越好。


期房不确定学区,老裘不能担保。


但有一点:孩子教育和提升生活品质,并不矛盾,优质生活环境,也有助于孩子教育。


@娟娟

一直关注你们栏目,想问问老师北海花园47方125万怎么样,听中介说是总价最便宜的一套,但还是觉得偏贵?


老裘

换算下来单价2.6万,远超镜湖核心区新房。


无奈的是,根据58同城二手挂牌数据,125万在北海花园,确实是门槛级价位。


为了孩子教育,无论如何想要跨进北小-一初这个门槛,你只能接受这个价格。


若投资,学区房虽保值性强,但2.6万这个高价,未来上涨空间有限,并不适合投资。


@木森

今年上半年以父母名义买了艺境小户型用于投资,名下有套佳源广场,已经在装修了,打算把父母接过来一起住,父母现在住在辕门新村的老房子里,是元培中学的学区,想问问要不要卖?还是再等等?因为听说最近学区房很火,想说要不要趁行情好涨一点卖掉。


老裘

这轮上涨行情刚起步。


且元培学区房是硬通货,新政影响下,未来只会更走俏,出手可以再等等。




@毛俊杰

米兰浅山郡怎么样,现在单价七千左右,在平水镇中心,位置还不错。


老裘

乡镇盘,开发商名气不大,就算在平水镇核心位置,但像这样的楼盘,一旦行情下行,会成为最开始跌的房子。


单价虽然便宜,如果没有非买不可的理由,并不建议入手。


@王芳

我有一套合成景园88平方米,现在工作调到杭州,家里人觉得这里配套不成熟,所以也没人住,想问问租掉好还是卖掉好?多少价格出手合适?


老裘

根据58同城数据,合成景园88方二手挂牌价约1万4。


你工作刚去杭州,也没房票,在杭州暂时买不了房子,用不着着急把合成景园卖掉。


更好选择:


先出租两三年。等你有杭州房票,2022年前后,地铁开通,亚运会举办,1号线附近合成景园,大概率迎来一波上扬行情,届时再把房子卖掉,置换杭州。


@冬夏

我想买城南学区好一点的学区房,想问问大家映江南的学区怎么样?


老裘

映江南是期房,还不确定校区。


根据2018年越城区学区划分情况,城南大片地区,划入树人小学南校区,及长城中学,但没有正式文件前,只能自己预估。


@Cakiness

我和老公已经有在还的房贷,所以再买房不能享受3成首付,现在手头加上年终奖大概有40万左右,去买酒店式公寓算首套吗?有没有推荐的项目


老裘

酒店式公寓不算住宅,故不论你名下有没有房产,不管什么时候买,买过几套,都是5成首付,且无法享受首套房贷优惠。


房产投资优先度,住宅>酒店式公寓。


40万左右首付,你们已经能买到两湖,新城悦隽公馆、宝龙世家等小户型,能买住宅,建议购买住宅。


@花花

自住金色家园89方,全款买进星尚悦湖88方用于投资,父母名下还有一套新河弄老房子,是北小一中学区,小孩满周岁,觉得金色家园再过几年会不够住,在纠结,新河弄房子要留着做学区房,想把现在两套房子卖掉一套进行转换,有没有必要?哪套持有性更强?


老裘

你手上这两套房,都挺好,眼光很不错。


金色家园地段、品牌、产品都很好,89方小户型,在镜湖核心区是“超稀缺”产品,一众大户型里,这类产品单价最高,且是硬通货。


建议继续持有金色家园和新河弄,卖掉星尚悦湖置换。


根据58同城数据,星尚悦湖88方能置换约135万资金。你住过金色家园,一般房子肯定看不上,改善就往镜湖核心板块洋房、排屋去吧。


可以等到上半年,中铁建和金茂逸墅等出来后再看。


融创绍兴壹号院洋房、排屋,地段、品质、品牌最好;金茂逸墅容积率1.3,低密项目,小区环水;中铁建也值得期待。


@邵甯

老师好,目前单身,在迪荡财智大厦这里工作,总价预算180万,有什么选择吗?最好父母能周末过来小住的。


老裘

最好选择,撑一撑买迪荡湖壹号、融创越州府,现房可以考虑置业峰泽景园。


总价承受能力弱,就挑迪荡周边,交通便利板块。


两湖新城悦隽公馆、宝龙世家、艺境等,都可以考虑,穿过平江路隧道,到迪荡很方便。


产品可以买小户型,像89方已经能做到3房,你一个人住绰绰有余,父母过来小住也没问题。小户型总价控制,方便未来出手。


@AAA小哥

想问问老裘,城东有没有什么新楼盘推荐?我现在住在秀水苑,在银泰上班。主要是改善自住,不要离现在住的地方太远。


老裘

周边新房太少,能想到最近的,恒大珺睿府、融创越州府。


城东改善置换,新房最佳选择,绝对是融创越州府。


如果总价承受吃力,还有个很好选择,置业峰泽景园。


和你们住的地方隔个十字路口,非常近,相对符合你的要求。现房,可以去看看。


@柠檬

一套跨湖人家的82平方米,我们现在呢,觉得这里住住还是挺舒服的,周围就有公园,但就是我和家父都在华舍的厂里上班,不方便只有我妈退休了,如果想买柯桥的新房好不好?手头现金大概20万左右?


老裘

25万买柯桥,做首付有点难。


且跨湖人家是安置房,未来升值能力较弱,建议置换优质商品房。


根据58同城数据,能置换约105万左右资金,125万预算,选择余地会大许多。


对你来说,首选大小坂湖二手房,金地自在城1-5期,保利湖畔林语等。


先买,然后把跨湖人家卖掉,直接可以搬过去,也省得中间租房过渡。


工作在华舍,不介意租房,可以考虑新房。


柯西的公元2020、元垄华着、远洋越府宸章和阳光城元垄璞悦。开发商品牌、小区品质等,比跨湖人家要好很多。


@Black Mirror

在镜湖环宇总部上班,前面几个礼拜去看了一圈镜湖的楼盘,很喜欢金麟府的125跃层,壹号院整体气质女朋友很喜欢,万科大都会主要看它的品牌,而且我们路过,觉得佳源广场的现房其实蛮漂亮的啊,和很多人说的不太一样。想问问,首付承受能力在90万不到一点,大概买得起120左右,选哪个比较好?艺境是不是可以PASS了?


老裘

既然买得起镜湖,就不要考虑环镜湖板块。既然要买镜湖核心区,就买镜湖最好的。


其实字里行间,你和你女朋友已经有自己考量。


自住,特别喜欢楼上楼下生活,可以考虑金麟府。


不过最近经常听到,房主自行改造后被“四不予”的消息,自住没问题,不过后期出手风险,要考虑在内。


壹号院位于镜湖心脏地段,楼下商业体+地铁,三面环水,融创TOP产品系,综合而言对你更适合。


@西竹

绍兴能用公积金的新房还有吗?


老裘

绍兴市住房公积金管理中心官网,能对可贷楼盘进行查询。


在售楼盘很少,置业丰泽景园、艺境、新桥风情、锦樾华府等。


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