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民事合同还是行政合同?两字之差,被征收人可能血本无归!

导读:在征收拆迁实务中,地方政府普遍以棚户区改造的名义,同时委托房地产、建筑公司,由房地产公司与被征收人签订“合同”以约定拆迁补偿安置方案的方式实施征收拆迁工作。此类合同或协议,通常以房地产公司作为甲方,由被征收人作为乙方,并由征收拆迁主体(一般指负责征收与拆迁工作的独立政府部门)作为丙方……

从通常角度观察,此类合同可能被误认为“民事合同”。当被征收人的合法权益遭受侵害时,不明就里的被征收人以一纸民事诉状将“合同”甲方房地产公司告上法庭,通常会因民事诉讼所产生的原告举证、诉讼费用问题,导致得不偿失,甚至血本无归的后果:一方面,民事诉讼中“谁主张、谁举证”的诉讼原则,使作为民事诉讼原告的被征收人面临较大的举证压力,而缺乏诉讼相关经验的被征收人也将承担举证不能所带来的不利后果;另一方面,按照民事诉讼的诉讼费用要求,由于征收拆迁的标的通常为价值较高的房屋、土地等不动产,也将使原告面临较大的诉讼费用风险,所谓“赔了夫人又折兵”便是如此。

因此,在明律师提醒大家,在面对此类由地方政府委托,由房地产公司与被征收人签订之“合同”,应通过几项关键点,将其认定为“行政合同”,并展开相关行政诉讼,来有效规避上述两大问题。这一维权原则可简称为“诉行政不诉民事”。在明律师将通过截选一份具体合同,为大家分析“行政合同”的判断标准。

具体而言,行政合同的构成要素主要包括三项内容:

(一)实现行政任务的目的。

行政合同的签订目的是行政机关为了在其职责范围内实现行政任务,这就表明行政合同具有公益性,这是其与民事合同的本质区别。

根据如图所示合同中所载条款内容,看似是由甲方某建设开发有限公司与乙方签订的,基于平等、自愿原则的民事合同,但实为土地整备中心为实现改善深圳市某地的安全隐患、外观破旧、配套落后的状况,提升业主的居住环境之行政目的,而参与签订的行政合同。

(二)行政法律关系

土地整备中心为承担统筹协调、指导土地整备工作、征地和房屋征收等工作职能的政府机构;而根据《最高人民法院关于适用<行政诉讼法>若干问题的解释》(法释〔2015〕9号)第十一条第一款的规定,行政机关为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内,与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议,属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。

本合同中,土地整备中心作为丙方参与了合同的订立工作,构成了与甲乙两方的行政法律关系。虽然在协议第十五条中载明“在依法启动征收程序前,丙方不承担本协议项下任何权利义务”,看似该行政行为尚未成熟,但该协议中规定的补偿安置方案已经确定,对相关权利人已经产生了实质性影响,因此该条并不能免除行政机关所应承担的权利义务。

(三)协商性

本协议中,列明了乙方可以选择的搬迁补偿标准与安置方案。乙方作为行政相对人,可以在没有外在压力的前提下与行政机关就合同的内容进行协商,具有一定范围内的自主选择权,符合行政合同构成要素中对协商性的要求。

综上所述,本协议为甲乙丙三方共同签订,基于平等协商原则签订,为实现行政目的而参与签订之行政合同。被征收人在面对此“行政合同”时,可以对作为征收行政主体的丙方展开行政诉讼,减轻自身的举证压力与诉讼费用压力,以维护自身的合法权益。

作者丨在明律师

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